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蘋論︰「樓神」、林鄭唱淡樓市的玄機 - 盧峯



儘管有個別九龍市區新樓盤銷售成績理想，但樓市調整的態勢仍未停止，最新的中原樓價指數再跌0.7%。是連續11周下跌，並再次出現八大指數齊跌的情況。樓價續跌，有關樓市走勢的言論卻越來越「有趣」，有被傳媒稱為「樓神」的發展商高層公開說樓價明年可能大跌三成，地理代理集團主席、向來說樓價易升難跌的施永青也說樓價下跌15%才喘定，但整個調整期可能長達三年。雖然仍有發展商高層強調樓市只是回氣及累積購買力，明年春季便有可能回暖甚至出現小陽春，但吹淡風的人似乎越來越多。


樓價仍遠超市民收入水平

不過，最矚目還是特首林鄭月娥的說法，她一方面叫那些要求政府減辣救市的人「慳番」，指樓價今年仍上升超過6%，比她上任時更有超過一成升幅，談不上要撤辣招。另一方面她還說，有人覺得樓價下跌是壞事，但她覺得是好事，意味樓價再跌政府也不會隨便減辣。

林鄭的言論是否想洗刷政府偏袒地產商的形象只有她自己知道，但從邏輯及數據上看的確該叫要求撤辣招的人「慳番」。樓市從今年八月高位調整三個月總共才下跌6%，比今年年初還有半成以上升幅，市民還需要十七年不吃不喝不花錢才能購買一個中小型住宅單位。換言之，稍稍回落的樓價仍遠遠超出市民收入水平及基本經濟因素，這個時候政府就急急撤辣救市非但經濟上不合理，非但助長樓價只升不跌的非理性亢奮；還會坐實政府怕痛、怕樓價跌的想法，大大打擊政府樓市政策的公信力，驅使更多人包括資金有限的投資者入市，令下一波樓市泡沫膨脹得更驚人。

不過，林鄭最可圈可點的還是那句「認為樓價跌是好事」的話。樓價高踞不下對經濟、民生影響之大過去幾年大家清楚可見，但公開說樓價跌是好事還是罕有的表態。從政策看，樓價拾級下跌，市場原先那份panic buying的躁動登時減低，原來囤積不賣不租的單位將有部份回流到真正用家手上，申請公屋的逼切性將會降低，整體經濟便可扭轉百業受壓地產獨好的畸形現象。既然林鄭明白高樓價的壞處，她便不該三心兩意，即使樓價出現更大跌幅也不要動搖，不要以猛藥催谷樓市樓價。

至於業界人士唱淡樓市，除了可能因公司今年賣樓已夠數或刺激交投外，他們大概也看到樓市基調轉壞的事實。正如我們一再強調，支撐本地樓市狂熱有兩大因素，其一是超低息環境下全球游資熱錢四處流竄找尋高回報，其中部份就泊在香港這資金進出容易的金融中心。有這樣一筆額外資金，香港利率自然嚴重偏低（不用跟隨美國加息），樓市短炒的資金也更充裕。


游資撤北水乾　重擊納米樓

另一個因素是大量內地資金要找中轉站及避風港。它們在本港購買物業既可避免內地資產市場的風險，還可以減少受內地管制資金政策規限。「華為公主」孟晚舟及相關人士據傳媒報道原來購入至少十多個在西九的物業，其他內地企業的數目更是難以結算。有這樣的額外購買力，樓價怎會不升完又升。

然而這兩大因素正出現明顯變化。美國持續加息已令國際游資重新配置資產，流量也在減少；即使明年可能減慢加息步伐，香港仍要面對加息壓力，游資回流美國趨勢仍難逆轉。

內地經濟惡浪則是一波接一波，資金鏈緊絀問題始終未解決，外貿又面對特朗普貿易戰步步進逼，九十日限期能否達成協議固是疑問；即使勉強達成協議對內地經濟發展也將有持續壞影響，未來幾年內地政府及企業需要大量資金回流自救。在兩大水喉逐步乾涸下，過熱的樓市怎能不陰乾式拾級而下！

至於下跌兩成、三成還是更多才見底各方有不同估算，但前幾個月最熱炒的「納米樓」跌幅最大當無疑問。這些納米樓本就是因應炒風而在市場出現，定價本身不合理，剛性需求甚低（一般家庭不會考慮），泡沫最大，投資者實力最差。既集合所有不利因素於一身，「納米樓」價格跌起來只有比其他樓宇更厲害，跌三成算少的了！

盧峯
周一至周六刊出



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