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十大坐艇新盤巡禮



https://video.appledaily.com.hk/mcp/encode/2018/11/24/3736905/20181124_fin_101_w.mp4

有網友今年上車,見市況逆轉,問是否撻訂更好。第一,上車前如果已計好數,自己供得掂的話,現階段只能頂硬上焗住上會,撻訂只是倒錢落海。第二,自住唔怕跌,是安慰的說話,但記住,每個樓市周期、供樓年期以十年廿年計,笑到最後供甩甚至賺錢離場,是鬥耐力,撻訂離場只輸不贏。

所謂君子報仇,十年未晚。套用在股樓身上,視乎大家所揸的,是藍籌定細價股,抑或是潛力盤定偽豪宅。美國作家馬克吐溫Mark Twain經典名句:"History doesn't repeat itself, but it rhymes." (歷史不會重複,但會押韻),大概是指歷史不會重複,但是會有一定的規律,就像押韻一樣。盤點十大坐艇新盤前,用廿年前經驗回望,其實相同的事,廿年後重演一遍。

97年樓市爆破,當時三大經典坐艇新盤,分別為深井浪翠園、荃灣愉景新城,以及青衣灝景灣。愉景96年底賣第一期,呎價不足5,000元,97年初賣第二期,呎價上到逾6,000,同年9月金融風暴前推第三期,呎價谷上至超過7,000元。越賣越貴、越貴越搶,越搶越加價,這套賣樓方程式,在過去兩年可謂大行其道,亦埋下坐艇深潛的結果。

97年買入灝景灣及愉景的住戶,某部份都曾經負資產的慘痛經歷,但隨住近數年樓價飆升,蟹貨已鬆綁,沽樓已有賺。反觀,同樣曾是蟹貨重災的浪翠園,97年第3、4期部份單位賣到每呎9,000,第5期97年中開售,差不多所有單位每呎也超過萬元。望青馬橋的深井,被視為豪宅區,結果偽豪宅敵不過風暴,樓價高位跌七成比比皆是,直至今年中樓市見頂,某部份97坐艇貨,仍未重返家鄉,這就是買樓的金科玉律(地點.地點.地點)。

過去兩年新盤推出數目超過40個,只計算累售數目100個或以上,預期未來十大坐艇新盤,主要是劏盤,或者是偏遠偽豪宅、卻吊高嚟賣。

第十位:元朗 PARK YOHO Milano

首推平均呎價萬三、最後越加越貴,近五百個已售單位均呎超過萬五,以樓盤位處偏遠錦田北都有如此成績,托賴新地包裝改名一流。

第九位:屯門 御半山

又是新地出品的劏房豪宅,位處半山,不過是偏離屯門市中心的半山,近500已售單位平均呎價約1.66萬元,一期未賣完,二期不日推售,如何收科拭目以待,但肯肯定的,是御半山要返家鄉,要「預半生」。

第八位:粉嶺 高爾夫.御苑

2017年3月開售至今,逐些逐些沽出近300伙,平均呎價逾1.7萬元,貴同區超過四成,返家鄉會幾遠,樓盤名高爾夫.咁遠。

第七位:大埔白石角 嘉熙

供應重災的白石角,嘉華嘉熙累售708伙,均呎近萬九元,位置差出入唔方便,區內數大盤要去貨,最少是嘉熙價打八折。

第五、第六位:大圍珀玥、薈蕎

兩個大圍新盤劏房折實呎價分別近2.3萬元及2萬元,後者更位處半山近殯儀館及火葬場,如只計新界區,薈蕎「瀨嘢」程度,同浪翠園有得揮。

第四位:大角咀 利奧坊.凱岸

「M巾盤」利奧坊.凱岸沽出的400餘伙,折實平均呎價2.56萬元,用同系利奧坊.曉岸最新一宗成交呎價2.05萬元比較,即輸兩成。

第一、二及三位 西營盤63 Pokfulam、瑧蓺及翰林峰

三大蟹盤,估計全部集中在西營盤,合計千個劏盤單位,平均折實每呎三萬元。最經典,是曾登上A1頭條的千萬劏房,瑧蓺一個221呎開放式戶,以1,052萬成交,呎價4.64萬元。

P.S.:CCL最新報179.2,按周跌0.68%,距離年底預測目標135,還要多跌24.5%。CCL連跌8周近4%。年底前還有五篇,大家不妨畀吓意見,想睇甚麼樓市數據及題材。

股榮
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新地早前出售元朗 PARK YOHO Milano




source : https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20181124/58948427
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生果真衰
Good0Bad0
2018/11/25, 1:05:08 下午
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一鍵留名
#null2018/11/25, 1:24:38 下午
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