https://video.appledaily.com.hk/mcp/encode/2018/11/01/3723437/20181102_fin_02_w.mp4

踏入冰河時期的樓市，交投劇減，就連九龍公屋王之一的鑽石山鳳德邨亦難逃厄運。屋苑一個面積逾300呎、索價200多萬元銀主盤，在市場上放售半年多仍未售出，記者日前直擊銀主盤遲遲未賣原因。

丟空逾一年的銀鳳樓低層50室，實用面積349方呎，現時間隔為3房戶，佈局簡單，左邊兩間細房，直望便是主人房及廚房連淋浴間，廁所則在廚房與細房之間。今年5月在銀主市場上拍賣，底價200萬元(未補價)，致流拍收場，銀主疑因早前市況變好，近期便將底價調高至238萬元，不過至今仍未成功賣出，最新呎價6,819元。

先從數據分折未沽原因，參考新近成交，屋苑近期交投疏落，最近成交錄於8月初，單位為斑鳳樓低層26室，實用354方呎，以220萬元(未補價)成交，呎價6,215元，相比之下，銀主單位的造價較之還貴近一成。在樓市下行之際，銀主造價仍處於今年的高處，試問怎會有買家願意高位接火棒？

另一個原因便相信與單位內籠質素太差有關。甫入殘裝單位，映入眼簾的是單位牆身及天花的油漆，雖未見發霉，但亦相當污糟，更有不少「甩灰」的情況，而「地腳」則佈滿灰塵及垃圾。兩間細房面積不大，僅能容納一張單人床及擺放書枱或衣櫃，其中左邊靠門口的房間因為有窗口連接單位外的走廊通風較好，不過近半面積的天花都「起卜」，相當嚴重。主人房的設計略為奇怪，分體式冷氣安裝在窗口，遮當大部分景觀，亦影響採光。

本來廚房因為牆身採用磁磚，易於打理，相對乾淨，但煤氣爐銹跡處處，加上抽油煙機的「萬年油積」，令其成為整個單位的「重災區」。至於旁邊的淋浴區，可謂毫無私隱可言，皆因旁邊是一扇大窗戶，面對商場及停車埸，無任何遮掩，相當「開放」，另相信因為長期受濕氣影響，導致熱水爐的上方有出現發霉的情況。

整個單位殘到嚇死人，富誠地產經紀李文傑直言，曾有睇樓客一入門便直呼「嘩，咁舊架！」，而其他睇樓客則介意單位的樓層太矮。他補充，單位質素雖殘，但實際上大多買家都會全屋裝修，甚至符合需要改動間隔，估計裝修費至少10多萬元。

李文傑指，單位自今年5月放售，至今該行僅錄得20台，惟一直都未獲承接，相信與單位樓層不高有關，「早前市況好，睇樓客就想揀層數高、靚的單位，到市淡的時候，就會想再平啲，議價幅度至少有10%，造成膠著。近日市況不好，很多睇樓客真係得個睇字，還價都無諗住還價。」

但他指白居二申請成功者陸續獲發批准信後，單位很快便會售出，因為對於受預算所限的白居二買家，便會揀這類樓層較低的單位，「係市區搵間相同面積，價錢不足250萬元(未補價)真係無邊幾間。」

上址鳳德邨銀鳳樓低層50室銀主盤，綠表叫價238萬元，呎價6,819元。土地註冊處資料顯示，業主1998年以約15萬元買入單位，其後四次向「財仔」借貸，總貸款240萬元。業主疑無力還款，據知財仔現以債主身份收樓賣樓還債。

記者：葉煜燊
攝記：黃偉傑


煤氣爐銹跡處處，加上抽油煙機的「萬年油積」，令其成為整個單位的「重災區」。


疑長期受濕氣影響，導致熱水爐的上方有出現發霉的情況。


細房的天花近半面積都「起卜」，問題相當嚴重。


客廳內的「地腳」則佈滿灰塵及垃圾。


銀主單位佈局簡單，採3房間隔，左邊兩間細房，直望便是主人房及廚房連淋浴間。

source : https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20181102/58863671
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
資不低債