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走資潮加劇 一周兩宗中資搶地王
高銀爆冷奪何文田站項目

梁珍報道 2016年12月23日
繼中資海航集團以54億高價奪得啟德地王後，一周內再有中資成功搶地。前日截標的港鐵（066）何文田站一期，昨日火速開標，高銀金融集團（530）牽頭的高鉎投資有限公司，爆冷擊敗包括長實、新地等五對手，獨資奪得項目。今次為該集團首度參與競投港鐵項目，亦是九個月內兩奪何文田豪宅地段。

近期大陸當局不斷推出措施限制中資海外收購，以抑制資本外流，但不斷有中資進軍本港地產，有分析師質疑買地實為走資。亦有分析指，五大地產商的市場佔有率已降至不足五成，令市場憂慮地產市場被染紅。

港鐵早前披露，何文田站第一期物業發展項目，共收到28份意向書，不乏中資財團，如萬科（香港）、龍光地產、高銀金融等，最終獲6份標書。入標財團以本地大型發展商為主，包括長地、新地、新世界及會德豐，另有信置夥拍龍光地產、世茂、嘉華國際及帝國集團入標，最終由中資背景的高銀金融（集團）獨資投得。

資料顯示，何文田站一期地盤位於忠孝街和佛光街交界，屬於何文田站上蓋項目的北面地盤，鄰近新地何文田豪宅天鑄，佔地約15.07萬方呎，總樓面面積約74.27萬方呎。可提供約800至1,000伙單位。項目預期於2022年至2023年竣工。

高銀打敗五對手 獨資搶港鐵項目
由於港鐵一向不公佈售價，故未知投價數額。不過消息指，項目補地價金額約62.82億元，即每方呎補價約8,459元，分紅比例固定為35%。發展商另要直接出一口價競投。

翻查記錄，高銀金融鮮有在港奪得住宅地。除了3月以63.8億元獨資奪何文田常盛街住宅官地外，5年前曾以34.32億元投得九龍灣一塊商業用地，目前已興建為高銀金融國際中心。

料樓價達每呎2.5萬
對於高銀「爆冷」奪港鐵項目，高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚認為，港鐵方面會考慮入標競投的發展商過去有無發展相關項目的經驗和團隊，並非一般大陸發展商可以做到，而且分紅制度亦非中資熟悉的做法。他估計高銀獲港鐵重視，或因內房願意接受比較低的利潤，「本地發展商或需要百分之十幾的利潤，那他們的發展商願意接受可能個位數的利潤。」

他預計樓面價或高達每平方呎1.38萬元，假設項目建築及利息成本達4至5千元，連同地價在內，每平方呎發展成本達1.8至1.9萬元。比較同區的指標項目天鑄，一手呎價約3.2萬元，他預計何文田一號項目日後售價需至少每平方呎2.2至2.5萬元。

高銀3月在何文田投地，樓面呎價已達10,889元，今次再奪何文田地鐵項目，或有協同效應。有測量師擔憂，中資高價搶地，帶動該區售價不斷攀升，令港人住屋難的問題持續甚至惡化。

中資佔本年賣地收入三成
最近，中資公司接連以高價投得本港住宅地皮（見表）；其中，海航集團於11月初先以約88.37億元，奪得啟德發展區的第1K區3號住宅地，每方呎樓面地價約1.35萬元，打破當時東九龍新高；之後再以約54.12億元投得同區的第1L區3號地盤住宅地皮，每呎樓面地價約1.36萬元，再刷新該區紀錄。

據地政總署數據顯示，2016／17財政年度已批出的22幅官地共賣得653億元，不計高銀金融，當中4幅已由中資奪得，涉及資金192億元，佔賣地總額29.5%，創有史以來新高。


發展商經驗少 政府應監管
而相對而言，香港五大發展商的土地市場佔有率大降，據瑞銀2015年底的報告，本港五大發展商——長實、新地、新世界、信置及恒地這五大地產商的土地市場佔有率，五年間由89%急降至41%。有分析師擔憂，香港地產業被染紅。

張翹楚坦言，高銀金融非以地產為主業，過去發展地產的經驗亦較少，建議政府應成立如貿易發展處等部門，幫助一些新房地產商投地後發展項目，「確保他們是否如期提供這個供應量。」